小区大门竣工验收前只做了基础预埋。主体部分是竣工验收后做的？这种情况要做两个分部工程吗？还是怎么处理

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2026-06-29 07:51:42

土建资料 7 四川成都市 1币

小区大门竣工验收前只做了基础预埋。主体部分是竣工验收后做的？这种情况要做两个分部工程吗？还是怎么处理

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筑业小筑老师铂金专家

2026-06-29 08:43:19

根据您描述的情况（小区大门基础预埋与主体施工分阶段进行，且主体在竣工验收后完成），这属于典型的**分期施工**或**工程变更**情形。处理方式需结合工程实际、合同约定及当地验收规范，通常有以下几种合规路径：
### 一、核心判断标准
**是否属于同一单位工程？**
- 若大门是**独立报建**的附属工程（如单独施工许可证），则基础与主体应视为同一单位工程的不同分部。
- 若大门是**主体工程的一部分**（如小区围墙、门卫室等），则需与主体工程同步验收。
### 二、具体处理方案
#### 方案1：按两个分部工程分别验收（推荐）
**适用条件**：
- 基础预埋已完成，且符合设计及规范要求。
- 主体施工因客观原因（如材料未到、设计变更）滞后，但后续可独立施工。
**操作步骤**：
1. **基础分部验收**：
- 施工单位提交基础分部验收申请，监理单位组织勘察、设计、施工、建设单位进行验收。
- 验收合格后，形成《基础分部工程质量验收记录》，并报质监站备案。
2. **主体分部验收**：
- 主体施工完成后，单独组织主体分部验收。
- 验收合格后，与基础分部资料合并，形成完整的单位工程质量验收文件。
**注意事项**：
- 需在施工合同中明确约定分期验收条款。
- 基础验收后，需做好成品保护（如预埋件防锈、基坑回填等）。
#### 方案2：整体竣工验收后补做主体（需谨慎）
**适用条件**：
- 基础预埋已通过隐蔽验收，且主体施工不影响整体工程安全。
- 当地质监站允许“先验收后施工”的特殊情况（如临时设施）。
**操作步骤**：
1. **整体竣工验收**：
- 将基础预埋视为“已完成部分”，主体视为“后续完善工程”。
- 竣工验收时，需在《竣工验收报告》中注明“大门主体未施工，后续按设计完成”。
2. **主体施工与验收**：
- 主体施工完成后，单独进行主体分部验收，并补充到原竣工验收资料中。
**风险提示**：
- 多数地区质监站**不允许**竣工验收后补做主体，可能被认定为“未完工即验收”，存在法律风险。
- 需提前与质监站沟通，取得书面同意。
#### 方案3：按设计变更处理（适用于主体设计变更）
**适用条件**：
- 原设计大门为临时设施，后期改为永久结构。
- 基础预埋按原设计施工，主体按新设计施工。
**操作步骤**：
1. 办理设计变更手续，明确基础与主体的衔接要求。
2. 基础预埋按原设计验收，主体按新设计验收。
3. 将设计变更文件、验收记录合并归档。
### 三、资料归档建议
无论采用哪种方案，均需确保以下资料完整：
1. **基础分部**：
- 预埋件隐蔽验收记录、钢筋/混凝土检验报告、基础分部验收记录。
2. **主体分部**：
- 主体结构施工记录、材料合格证、主体分部验收记录。
3. **整体文件**：
- 施工许可证、设计图纸（含变更）、竣工验收报告（注明分期情况）。
### 四、法律与规范依据
- **《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2013）**：
第4.0.1条：单位工程可按施工顺序划分为分部工程、分项工程。
第6.0.1条：分部工程验收应在所含分项工程全部验收合格后进行。
- **《建设工程质量管理条例》**：
第16条：建设单位收到竣工报告后，应组织验收，验收合格方可交付使用。
### 五、最终建议
1. **首选方案1**：将基础与主体作为两个分部工程分别验收，最符合规范且风险最低。
2. **次选方案2**：若确需整体验收后补做主体，务必取得质监站书面同意，并在验收报告中明确说明。
3. **避免方案3**：除非设计变更，否则不建议将分期施工简单归为设计变更。
**行动步骤**：
1. 立即与当地质监站沟通，确认当地对分期验收的具体要求。
2. 与设计、监理、施工单位协商，明确验收方案。
3. 完善施工合同补充协议，明确分期验收责任。
如有具体图纸或合同条款，可进一步分析。

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