住宅分户验收内容

住宅分户验收以结构外观（观感质量）、室内空间尺寸和使用功能为主要验收项目，下面是分户验收具体内容。

一、结构外观

（一）验收项目：混凝土、砌体、预制构件等各种结构构件外观质量。

（二）验收标准：按照有关验收标准及规范执行。

（三）检查方法：观察或尺量检查。

（四）检查数量：按照子单位工程全数检查。

二、空间尺寸

（一）验收项目：室内空间几何尺寸,包括室内开间、进深净尺寸和室内净高、墙面垂直度及平整度、室内楼梯踏步尺寸、门窗洞口和构件截面尺寸等。

（二）检查方法

1.术语

（1）推算值：根据图审合格的施工图设计文件推算出的净值，一般由设计值减结构实体、装饰装修尺寸得出。

（2）偏差：实测值与推算值之差。

（3）极差：实测值中最大值与最小值之差。

2.设定长、宽、高测量的控制点（线）。

标高和轴线控制点（线）应分别设在每个自然间四周墙面（毛墙面）和地面（毛地面）。

标高控制点（线）宜设在每层楼面标高1.00m处；轴线控制点（线）宜设在自然间墙体内侧1.00m处。控制点（线）应有明确标识。

（三）检查数量及验收标准

1.房间净高

（1）检查数量：除厨房、卫生间外的房间抽测不少于5处，其中，四个1.00m轴线控制交叉点各测1处，房间几何中心点测1处。

厨房、卫生间等的净高抽测不少于1处，宜在房间几何中心点量测；地下室净高抽测不少于5处，激光测距仪检查，每20.00m2检查一处，记录最小值。

（2）验收标准：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m,局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。

（3）厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m；住宅工程地下机动车库车道净高不应低于2.20m，车位净高不应低于2.00m；

（4）住宅工程地下自行车库净高不应低于2.00m，最大偏差不超过±10mm，极差不超过20mm。

2.房间开间、进深净尺寸

（1）检查数量：每个房间各抽测两处，沿四个1.00m轴线控制交叉点进行。

（2）验收标准：不超过长度推算值的0.5%，且最大偏差不超过±20mm，极差不超过20mm。

3.墙面垂直度、平整度

（1）检查数量：每个房间抽测数量由验收小组确定。以墙面1.00m轴线控制交叉点处的1.00m标高控制点（线）作为基准点进行量测。

（2）验收标准：按照有关验收规范执行。

4.室内楼梯踏步尺寸

（1）检查数量：尺量随机抽查三处。

（2）验收标准：踏步的宽度、高度符合设计要求，相邻踏步高度差、每踏步两端宽度差不应大于10mm。

5.门窗洞口尺寸

（1）检查数量：尺量全数检查。每个洞口宽度、高度量测各不少于1处。

（2）验收标准：门窗洞口的宽度、高度符合设计和规范要求。

（四）自然间的开间、进深、净高等实测实量项目，宜使用激光测距仪或钢卷尺、靠尺、水平仪等测量仪器设备。

三、楼地面、墙面、顶棚

（一）验收项目：楼地面空鼓、裂缝、起砂、材料环保性能；墙面、顶棚爆灰、裂缝、起皮、空鼓等。

（二）验收标准

1.楼地面不得出现裂缝和起砂。水泥砂浆面层与下一层应结合牢固、无裂纹（空鼓面积每处不应大于400cm2且每自然间不多于2处可不计）。

水泥砂浆或水泥混凝土找平层与其下一层应结合牢固，不得有空鼓。楼板为预制构件时室内顶棚不应有板缝开裂。

2.墙面和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；有防水要求房间顶棚不得有渗漏。

（三）检查方法及数量：

1.外观检查：地面质量应在目测高度1.50m左右俯视检查；墙面质量应在距墙面0.80m—1.00m处正视检查。

2.面层与基层粘结：小锤轻击和观察。可击范围内轻击点间距不得超过0.40m，均匀布点，逐点敲击检查。 

四、门窗栏杆

（一）验收项目：门窗安装、启闭及外窗窗台高度的量测；落地窗、阳台等处的栏杆（板）安装、高度的量测等。

（二）验收标准：

1.护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。

2.外窗窗台距楼面、地面净高或落地窗防护栏杆高度不应低于0.90m，否则应采取防护措施。

3.门窗应安装牢固、开启灵活、关闭严密、无倒翘；分户门等不松动、不晃动。

4.推拉门窗扇须有防脱落装置。门窗框与墙体间缝隙应填嵌饱满并采用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹。

5.未经设计单位和图审机构认可，门窗玻璃不得用双层玻璃、普通玻璃替代中空玻璃或安全玻璃。

6.临空处栏杆(板)：

（1）高度：六层及六层以下住宅栏杆净高不应低于1.05m；七层及七层以上住宅栏杆净高不应低于1.10m，不得有负偏差。

（2）防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；正偏差不大于3mm。

（3）栏杆应防止儿童攀登。

（4）护栏玻璃的使用须符合设计要求，护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。

（三）检查方法及数量：

1.外窗台高度：尺量全数检查。每个窗台不少于1处，量测窗台中间1/2处。

2.门窗开启：开启和关闭检查；手扳检查。

3.推拉窗防脱落装置：目测、手扳全数检查；密封胶表面全数目测检查。

4.中空或安全玻璃：目测全数检查。查验出厂合格证和检测报告。

5.临空处栏杆(板)：

（1）高度：尺量全数检查。每片栏杆不少于1处，记录最小值。

（2）竖杆间距：钢尺检查，每片栏杆不少于1处，记录最大值。

（3）防攀登措施：目测全数检查。

（4）护栏玻璃：查验出厂合格证及目测、尺量全数检查。

五、防水工程

（一）验收项目：屋面渗漏、有防水要求的房间渗漏、外窗渗漏、外墙渗漏和地下室渗漏；有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差等。

（二）验收标准：

1.屋面防水层不得有渗漏或积水现象。

2.楼地面无渗漏、排水顺畅。

3.外墙面无渗漏。

4.外窗及外窗周边无渗漏，外窗楣滴水线无爬水现象。

5.地下室应采取有效防水措施，严禁渗漏。

6.有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的高差应符合设计要求。

（三）检查方法及数量

1.屋面：顶层自然间全数检查。根据检测报告及目测观察顶层室内无渗漏痕迹或雨后观察；有条件作蓄水或淋水检验的屋面，应在蓄水或淋水后进行检查。屋面蓄水时间不少于24h，屋面持续淋水检验不少于2h。

2.有防水要求的房间：蓄水检验，全数检查。蓄水检验蓄水深度0.20～0.30m，48h内无渗漏为合格。

3.外墙：全数检查。目测观察无渗漏痕迹或雨后观察；有条件的可进行外墙淋水检验。

4.外窗：全数检查。目测观察无渗漏痕迹或雨后观察；有条件的可进行外窗淋水检验。

5.地下室：全数检查。目测观察无渗漏痕迹。

6.楼地面高差：全数检查。尺量检查，每一处不少于2点。

六、公共部位

（一）验收项目：外墙渗漏、裂缝；地面裂缝、空鼓、起砂；外廊、内天井、上人屋面等临空处的护栏（杆、板）高度的量测；公共楼梯梯段宽度、踏步高差、楼梯转向平台宽度、扶手高度及竖杆间距、防攀登措施；走廊和公共部位通道净宽及净高；地下室（地下车库）净高和墙地面、顶棚质量；轮椅坡道等。

（二）验收标准

1.外墙无渗漏、无墙体裂缝。

2.楼地面不得出现裂缝和起砂。

3.外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m。栏杆应采取防止儿童攀登措施，垂直杆件间净距不应大于0.11m。

4.六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小1.00m。楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段宽度，并不得小于1.20m。楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m，楼梯相邻踏步高差不得超过10mm。楼梯扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11m。楼梯井净宽大于0.11m时，须采取防止儿童攀滑措施。

5.走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.00m。

6.住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取设置雨罩等防坠落安全措施。

7.七层及七层以上的住宅建筑入口或入口平台、公共走道等应进行无障碍设计。建筑入口设台阶时，应设轮椅坡道和扶手；供轮椅通行的门净宽不应小于0.80m；供轮椅通行的走道和通道净宽不应小于1.20m。

8.住宅地下机动车库车道净高不应低于2.20m,车位净高不应低于2.00m，住宅地下自行车库地下室净高不应低于2.00m。地下室（地下车库）应采取有效防水和排水措施，严禁渗漏。

（三）检查方法及数量

1.外墙渗漏、裂缝：全数检查。在距外墙2.00m范围内平视或仰视观察。

2.地面裂缝、空鼓、起砂：全数检查。小锤轻击和俯视观察。

3.外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高：数检查。尺量检查，每片栏杆不少于1处，记录最小值。

4.楼梯梯段宽度、楼梯转向平台宽度、楼梯踏步、扶手高度：全数检查。激光测距仪或尺量检查，每个楼梯梯段、转向平台不少于1处，记录最小值。

5.竖杆间距：全数检查。每个楼梯梯段尺量不少于1处，记录最大值。

6.防攀登或攀滑措施：全数检查。尺量检查和目测观察。

7.走廊和公共部位通道净宽及净高：全数检查。激光测距仪或尺量检查。每个通道检查不少于1处，记录最小值。

8.住宅的公共出入口安全措施：全数检查。目测观察。

9.建筑入口台阶轮椅坡道和扶手，供轮椅通行的门、走道和通道净宽：全数检查。目测观察及激光测距仪或尺量检查，每个走道和通道检查不少于1处，记录最小值。

10.地下室墙面、顶棚、地面质量和防水、排水措施：全数检查。平视、仰视、俯视观察，小锤轻击观察。

七、采暖工程

（一）验收项目：采暖管道、散热器、地面辐射采暖、热计量表。

（二）验收内容

1.采暖管道：管道接口、支架及套管。

2.散热器：散热器型号、规格（片数）、安装位置及支、托架。

3.地面辐射采暖：每路盘管材质、规格及铺设，加热管与分、集水器及其连接件安装。

4.热计量表：热量表型号、规格及首检鉴定标志。

（三）验收标准及检查方法

1.管道接口、支架及套管：户内暗埋布置的管道不应有接头，如有接头应外露；管道应采用与管材相适应的管件，接口无渗漏；支架构造正确，埋设平整牢固，支架与管道接触紧密；管道穿墙设置套管，其两端与装饰墙面平齐；观察检查。

2.散热器型号、规格（片数）、安装位置及支、托架：散热器型号、规格（片数）、安装位置符合设计要求；散热器支、托架的数量、位置应准确，埋设牢固；对照设计文件观察检查。

3.每路盘管材质、规格及铺设，加热管与分、集水器及其连接件安装：每路盘管材质、规格符合设计要求；地面下敷设的盘管埋地部分不应有接头（查看隐蔽验收）；加热管与分、集水器材质、规格符合设计要求，连接处应无渗漏；对照设计文件观察检查。

4.热量表型号、规格及首检鉴定标志：热量表型号、规格、公称压力及安装位置符合设计要求；热量表上应有首检鉴定标志。对照设计文件观察检查。

八、给排水工程

（一）验收项目：给水管道、排水管道、卫生器具。

（二）验收内容

1.给水管道

（1）管道接口、坡度、支架及套管。

（2）通水试验。

（3）水表口径、首检鉴定标志。

2.排水管道

（1）管道接口、坡度、支架。

（2）伸缩节设置。

（3）阻火圈（防火套管）设置。

3.卫生器具

（1）卫生器具安装固定、高度及存水弯。

（2）地漏水封：试水观察和尺量检查。

（3）卫生器具满水和通水检查。

（三）验收标准及检查方法

1.给水管道

（1）管道接口、坡度、支架及套管：管道应采用与管材相适应的管件，接口无渗漏，坡向正确；支架构造正确，埋设平整牢固，支架与管子接触紧密，金属支架与塑料管及复合管之间加衬非金属垫或套管；卫生间、厨房穿楼板套管的顶部高出装饰地面50mm（毛坯房为80mm）且套管与管道之间缝隙用阻燃材料和防水油膏填实。观察检查。

（2）通水试验：各配水点出水流量稳定，以手感觉到冲力为宜。观察和开启阀门、水嘴放水。

（3）水表口径、首检鉴定标志：水表口径符合设计要求，宜与给水管道接口管径一致；水表上应有首检鉴定标志。观察检查。2.排水管道

（1）管道接口、坡度、支架：接口无渗漏，坡向正确，顺直，无倒坡；支架构造正确，埋设平整牢固。观察检查和水平尺、拉线尺量检查。

（2）伸缩节设置：排水塑料管道上安装的伸缩节，必须按设计要求及位置设置。观察检查。

（3）阻火圈（防火套管）设置：阻火圈（防火套管）必须按设计要求及位置设置。观察检查。

3.卫生器具

（1）卫生器具安装固定、高度及存水弯：卫生器具固定牢固，安装高度和给水配件安装高度符合要求；构造内无存水弯的卫生器具，必须在排水口以下设置存水弯，水封高度不得小于50mm。观察和尺量检查。

（2）地漏水封：有水封地漏，水封高度不得小于50mm；无水封地漏，其排水管上设置S弯或P弯存水弯，其水封高度不得小于50mm。

（3）卫生器具满水和通水检查：满水后各连接件不渗不漏，排水畅通。观察和开启阀门、水嘴放水。

九、电气工程

（一）验收项目：配电箱、配电线路、灯具、开关、插座及接地、等电位、电度表。

（二）验收内容

1.配电箱

（1）配电箱电击保护及接地端子。

（2）每路配电开关及保护装置的型号规格、接线及标识。

（3）箱体（盘）材质防火性。

2.配电线路：每路导线的型号、规格，不同回路无错接回路现象。

3.灯具

（1）灯具固定、接线。

（2）距地高度小于2.4m的灯具可接近裸露导体的接地。

4.开关、插座及接地：开关、插座型号、规格及接线、插座之间的PE线连接。

5.等电位：卫生间局部等电位（LEB）端子箱（板）与电源插座的PE线及需进行等电位联结的管道或器具联结。

6.电度表：电度表电流、首检鉴定标志。

（三）验收标准及检查方法

1.配电箱

（1）配电箱电击保护及接地端子：配电箱应有可靠的电击保护，其PE线的截面选择正确；箱内保护导体应有裸露的连接外部保护导体的端子。观察检查。

（2）每路配电开关及保护装置的型号规格、接线及标识：每路配电开关及保护装置选用的型号、规格、动作电流符合设计要求，安装牢固，动作灵活；

带有漏电保护的回路采用漏电测试仪进行测试，其漏电保护装置动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s；配线接线整齐，无绞接现象；导线与保护电器接线端连接紧密，不伤芯线，不断股，防松零件齐全；

分别设置零线(N)和保护地线(PE线)汇流排，零线和保护地线经汇流排配出；回路编号齐全，标识正确。对照设计文件观察检查。

（3）箱体（盘）材质防火性：箱（盘）不采用可燃材料制作。观察检查。

2.配电线路：每路导线的型号、规格符合设计要求；分别按控制回路通电检查，电线接线必须正确，无错接和不同回路混接现象。对照设计文件分别按控制回路通电检查。

3.灯具

（1）灯具固定、接线：灯具固定，位置正确；螺口灯头相线接于螺口灯头中间的端子上。观察检查和感应测电笔测试。（2）距地高度小于2.4m的灯具可接近裸露导体的接地：当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须接地（PE）可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。观察检查和感应测电笔测试。

4.开关、插座及接地：开关、插座型号、规格及安装位置符合设计要求；照明、插座开关控制相线，通断位置一致，操作灵活、接触可靠；

电源插座均采用安全型，逐一检查“插座相位检测器”显示接线正确；接地（PE）线在插座间不串联连接。对照设计文件和感应测电笔、插座相位检测器测试。

5.等电位：卫生间局部等电位联结（LEB）端子箱（板）应与引入卫生间电源插座的PE线及需进行等电位联结的管道或器具之间采用BRV-1×4 mm2，支线间不应串接，连接处有专用螺栓，螺帽紧固，防松零件齐全。对照设计文件、标准观察检查。

6.电度表：电度表最大电流符合设计要求；电度表上应有首检鉴定标志。观察检查。

本文节选自《郑州市住宅工程质量分户验收实施细则》（郑建文[2011]25号）。如有不符合现行标准、规范要求或者与各地文件不一致的，请以现行标准、规范要求或者各地文件为准。